Quels diagnostics sont obligatoires en copropriété ?

Six dispositifs coexistent. Le DPE collectif pour tout bâtiment d'habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 ; le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) pour les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans ; le diagnostic technique global (DTG), obligatoire seulement lors d'une mise en copropriété d'immeuble de plus de 10 ans ou sur injonction administrative ; le diagnostic structurel dans les secteurs délimités par la commune ; le dossier technique amiante (DTA) pour les parties communes d'un immeuble à permis antérieur au 1er juillet 1997 ; et le CREP plomb des parties communes pour les immeubles construits avant 1949.

Ma copropriété doit-elle réaliser un DPE collectif, et à partir de quand ?

L'obligation concerne tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, avec une entrée en vigueur étalée selon la taille : depuis le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour celles de 50 à 200 lots, et depuis le 1er janvier 2026 pour celles de 50 lots au plus. Outre-mer, l'échéance est fixée au 1er janvier 2028. Toutes les copropriétés concernées sont donc désormais dans le champ de l'obligation.

Le DPE collectif dispense-t-il les copropriétaires du DPE individuel ?

Non. Le DPE collectif porte sur le bâtiment, ses parties communes et ses équipements collectifs. Chaque copropriétaire doit toujours faire réaliser un DPE individuel pour vendre ou louer son propre lot. Le DPE collectif est par ailleurs l'un des volets intégrés au diagnostic technique global lorsque celui-ci est réalisé.

Quelle est la différence entre le DTG et le PPPT ?

Le DTG est un état des lieux : il analyse l'état apparent des parties communes et des équipements, la situation du syndicat au regard de ses obligations, les améliorations possibles, et intègre un DPE collectif ou un audit énergétique. Il n'est obligatoire que lors d'une mise en copropriété d'immeuble de plus de 10 ans ou sur injonction du maire ou du préfet. Le PPPT, lui, est un document de programmation obligatoire pour toutes les copropriétés d'habitation de plus de 15 ans : il hiérarchise et chiffre les travaux des 10 années à venir. Un DTG concluant qu'aucun travaux n'est nécessaire dans les 10 ans dispense d'ailleurs d'élaborer un PPPT.

Qui paie les diagnostics d’immeuble et qui les commande ?

Ce sont des dépenses du syndicat des copropriétaires, réparties entre copropriétaires selon les règles habituelles, et non des frais individuels. C'est au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale : le DPE collectif comme le DTG se votent à la majorité simple des voix exprimées. Le fonds de travaux constitué par la copropriété peut permettre d'absorber une partie de ces dépenses.

Diagnostic copropriété : quels diagnostics d’immeuble sont obligatoires ?

Q: Qu’est-ce que le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs ?

C'est le dispositif le plus récent, créé par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé et rendu applicable par le décret du 12 août 2025. Une commune peut délimiter des secteurs — zones à forte proportion d'habitat dégradé, ou de concentration d'habitat ancien susceptible de présenter des fragilités structurelles — dans lesquels tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel passé 15 ans après la réception des travaux, puis au moins tous les 10 ans. Le propriétaire ou le syndicat dispose de 18 mois à compter de la notification de l'arrêté pour transmettre le diagnostic à la commune.

Le diagnostic copropriété ne désigne pas un document unique mais une famille d'obligations qui portent sur l'immeuble et non sur les lots. Elles se distinguent des diagnostics de vente et de location sur trois points : elles pèsent sur le syndicat des copropriétaires, elles sont commandées par le syndic après vote en assemblée générale, et elles sont périodiques plutôt que déclenchées par une mutation. Six dispositifs coexistent aujourd'hui, dont un créé en 2024 et applicable seulement depuis août 2025.

Les diagnostics d'immeuble obligatoires en un tableau

Diagnostics obligatoires en copropriété : immeubles concernés, périodicité et processus de décision
Diagnostic	Immeubles concernés	Périodicité	Qui décide
DPE collectif	Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013	Renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C	Le syndic inscrit la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale (majorité simple)
Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)	Copropriétés à usage total ou partiel d’habitation, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux de construction	Actualisé tous les 10 ans ; le plan porte sur les 10 années à venir	Élaboré par un professionnel qualifié, puis soumis au vote de l’assemblée générale qui l’adopte en PPT
Diagnostic technique global (DTG)	Obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans, ou sur injonction du maire ou du préfet en cas de désordres	Aucune périodicité imposée hors de ces deux cas	Décision du syndicat en assemblée générale (majorité de l’article 24) lorsqu’il est réalisé volontairement
Diagnostic structurel	Bâtiments d’habitation collectifs situés dans un secteur délimité par la commune, à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la réception des travaux	Au moins une fois tous les 10 ans	Déclenché par un arrêté notifié au propriétaire ou au syndicat, qui dispose alors de 18 mois pour transmettre le diagnostic à la commune
Amiante : dossier technique amiante (DTA)	Parties communes de tout immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997	Tenu à jour en continu, avec évaluation périodique de l’état de conservation	Constitution, mise à jour et communication à la charge du syndic
Plomb : CREP des parties communes	Parties communes d’un immeuble collectif d’habitation construit avant le 1er janvier 1949	Nouveau constat avant des travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements ; inutile si un constat antérieur a conclu à l’absence de plomb	Propriétaire ou syndicat des copropriétaires

DPE collectif : le calendrier est désormais entièrement échu

L'obligation vise tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013. Elle est entrée en vigueur de façon étalée selon la taille de la copropriété :

Depuis le 1^er janvier 2024 — copropriétés de plus de 200 lots.
Depuis le 1^er janvier 2025 — copropriétés de 50 à 200 lots.
Depuis le 1^er janvier 2026 — copropriétés de 50 lots au plus.
À partir du 1^er janvier 2028 — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.

Autrement dit, en métropole, toutes les copropriétés concernées sont désormais dans le champ de l'obligation : la dernière échéance est passée. Le DPE collectif est valable 10 ans et doit être renouvelé ou mis à jour à cette échéance — sauf si un DPE réalisé après le 1^er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C, auquel cas le renouvellement n'est pas exigé.

Il ne dispense pas du DPE individuel : chaque copropriétaire doit toujours en faire réaliser un pour vendre ou louer son lot. Voir notre page dédiée au DPE collectif ou les statistiques DPE de votre département.

Copropriétés de 50 lots exactement

Le texte fixant le calendrier retient les formulations « de 50 à 200 lots » pour l'échéance 2025 et « au plus 50 lots » pour celle de 2026 : une copropriété comptant exactement 50 lots relève littéralement des deux. Les deux échéances étant aujourd'hui passées, la question est sans conséquence pratique — mais si votre copropriété est à cette limite, votre syndic reste l'interlocuteur pour tracer la date d'obligation retenue.

PPPT : obligatoire pour toute copropriété d'habitation de plus de 15 ans

Le projet de plan pluriannuel de travaux est le dispositif au champ le plus large. La loi prévoit que, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction, le syndicat d'une copropriété à usage total ou partiel d'habitation élabore un projet de plan pluriannuel de travaux.

Comme pour le DPE collectif, l'entrée en vigueur a été étalée selon le nombre de lots — en comptant les lots à usage d'habitation, de bureaux ou de commerces :

Depuis le 1^er janvier 2023 — plus de 200 lots.
Depuis le 1^er janvier 2024 — de 51 à 200 lots.
Depuis le 1^er janvier 2025 — 50 lots au plus.

Ce calendrier étant arrivé à son terme, l'obligation s'applique désormais sans distinction de taille à toute copropriété d'habitation dont l'immeuble a plus de 15 ans. C'est d'ailleurs ainsi que les fiches officielles la présentent aujourd'hui.

Le projet liste les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, à la sécurité et à la santé des occupants, aux économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre, avec une estimation de leur coût et une proposition d'échéancier sur 10 ans. Il est actualisé tous les 10 ans. Une fois adopté par l'assemblée générale, il devient le plan pluriannuel de travaux (PPT).

La dispense de PPPT par le DTG

Un point souvent ignoré : si un diagnostic technique global conclut qu'aucun travaux n'est nécessaire dans les dix années suivantes, le syndicat est dispensé d'élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Le DTG peut donc, dans certains cas, être un investissement rentable plutôt qu'une dépense supplémentaire.

DTG : obligatoire dans deux cas seulement

Le diagnostic technique global est le plus complet des documents de copropriété, mais son caractère obligatoire est souvent surestimé. Il ne l'est que dans deux situations précises : lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, l'ancienneté s'appréciant à la date de création de la copropriété ; et lorsque le maire ou le préfet l'exige pour un immeuble présentant des désordres — insalubrité, danger pour les occupants, risque imminent.

En dehors de ces deux cas, ce n'est pas une obligation périodique pour les copropriétés déjà constituées : le syndicat peut le faire réaliser volontairement, sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24. Il comporte quatre volets — état apparent des parties communes et des équipements collectifs, situation du syndicat au regard de ses obligations légales et réglementaires, analyse des améliorations possibles en matière de gestion technique et patrimoniale, et DPE collectif ou audit énergétique — ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble sur les 10 années suivantes avec une évaluation sommaire de leur coût. Voir notre page dédiée au DTG.

Diagnostic structurel : le dispositif le plus récent

Créé par la loi du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé, et rendu applicable par le décret du 12 août 2025 complété par un arrêté du 22 août 2025, le diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs est un outil de prévention des effondrements. Il n'est pas encore largement connu des conseils syndicaux.

Son déclenchement est territorial, ce qui le rend différent de tous les autres : c'est la commune qui délimite des secteurs dans lesquels l'obligation s'applique. Peuvent entrer dans ce périmètre les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé, et les zones de concentration importante d'habitat ancien dont les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles — du fait de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux employés ou de l'état des sols. Les périmètres sont reportés sur des documents graphiques annexés au plan local d'urbanisme ou à la carte communale.

Dans ces secteurs, tout bâtiment d'habitation collectif doit faire l'objet d'un diagnostic structurel passé 15 ans après la réception des travaux de construction, puis au moins une fois tous les 10 ans. Le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires dispose d'un délai maximal de 18 mois à compter de la notification de l'arrêté pour transmettre le diagnostic à la commune.

Le rapport décrit les éléments structurels examinés et les désordres observés, ainsi que les derniers travaux réalisés sur l'immeuble. Le professionnel qui le réalise doit justifier d'un diplôme de niveau bac+5 en techniques du bâtiment, construction, génie civil ou géotechnique et d'au moins deux ans d'expérience, et souscrire une assurance de responsabilité civile professionnelle d'au moins 1 000 000 € par sinistre et 1 500 000 € par année d'assurance — des montants nettement supérieurs à ceux exigés des diagnostiqueurs immobiliers classiques, à la mesure de l'enjeu.

Amiante et plomb dans les parties communes

Deux obligations plus anciennes pèsent sur le syndic pour les parties communes.

Le dossier technique amiante (DTA) recense les matériaux et produits contenant de l'amiante dans les parties communes de tout immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997. Sa constitution, sa mise à jour et sa communication aux occupants et aux entreprises intervenantes incombent au syndic. Il ne dispense pas des repérages spécifiques avant travaux ou avant démolition. Voir notre page dédiée.

DTA, DAPP, repérages avant travaux, évaluation périodique de l'état de conservation : pour le détail complet de l'amiante en copropriété et un accompagnement spécialisé

Consultez desamianter.fr →

Côté plomb, un constat de risque d'exposition au plomb doit précéder tous travaux portant sur les parties à usage commun d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1^er janvier 1949, lorsque ces travaux sont de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. Si un constat antérieur a conclu à l'absence de revêtements contenant du plomb, ou à une concentration inférieure aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu d'en refaire un. Voir notre guide des diagnostics avant travaux.

Où en est votre copropriété ?

Le premier réflexe est de situer votre immeuble dans le parc local : l'âge du bâti d'un département conditionne directement le nombre de copropriétés soumises au PPPT et au DPE collectif. Nous publions, à partir du registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC), le nombre de copropriétés immatriculées et la structure d'âge du parc de chaque département.

Consultez les statistiques copropriété de votre département — l'immatriculation au RNIC est elle-même une obligation, à la charge du syndic, et la fiche synthétique de la copropriété fait partie des documents à remettre à un acquéreur.

Vous êtes syndic ou membre du conseil syndical et souhaitez chiffrer ces diagnostics ? Notre page dédiée aux syndics détaille la démarche, et le devis rapide vous met en relation avec des professionnels certifiés de votre secteur. Pour un lot mis en vente ou en location, ce sont les diagnostics individuels qui s'appliquent en parallèle : voir nos guides vente et location.

Méthodologie et sources

Les seuils de lots et les calendriers d'obligation du DPE collectif et du PPPT ont été relevés directement dans la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (articles 158 et 171) sur Légifrance, puis recoupés avec les fiches pratiques de service-public.gouv.fr et l'analyse de l'ANIL — ces seuils ayant évolué à plusieurs reprises, aucune valeur n'est reprise ici d'une source secondaire. Le diagnostic structurel, dispositif le plus récent, a été vérifié sur le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 et sur le communiqué du ministère de la Transition écologique.

Chiffres réglementaires vérifiés sur ces sources le 9 septembre 2026.

Diagnostic copropriété : quels diagnostics d'immeuble sont obligatoires ?