Diagnostics obligatoires en location : la liste complète

Le diagnostic obligatoire en location n'est pas une simple version allégée du dossier de vente : les conditions d'obligation et surtout les durées de validité diffèrent sur plusieurs points. Cinq documents doivent être annexés au contrat de bail, un sixième doit être tenu à disposition du locataire, et le bail doit comporter une mention de surface. Voici la liste complète des diagnostics locatifs obligatoires, avec les durées propres à la location — vérifiées sur service-public.gouv.fr et sur Légifrance.

Tableau des diagnostics obligatoires en location

Deux diagnostics présents dans un dossier de vente n'ont pas à être fournis pour une location : le contrôle d'assainissement non collectif, exigé uniquement lors d'une vente, et le diagnostic termites, qui reste propre à la mutation d'un bien situé en zone couverte par un arrêté préfectoral.

DPE : obligatoire sans exception, et désormais bloquant

Le diagnostic de performance énergétique est exigé pour toute mise en location, et sa portée a changé de nature : ce n'est plus seulement un document d'information, il détermine désormais si le logement est encore louable.

La loi Climat et Résilience a intégré un critère de performance énergétique à la définition du logement décent. Elle est rédigée en termes de niveau minimal, et non de classe interdite — nuance très souvent mal rapportée. En France métropolitaine :

• Depuis le 1^er janvier 2025 — niveau minimal : classes A à F, ce qui exclut la classe G.
• À compter du 1^er janvier 2028 — classes A à E, ce qui exclura la classe F.
• À compter du 1^er janvier 2034 — classes A à D, ce qui exclura la classe E.

Le calendrier est différent en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte (classes A à F au 1^er janvier 2028, A à E au 1^er janvier 2031). Le critère s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter de chaque échéance : un bail en cours signé avant n'est pas affecté jusqu'à son renouvellement ou sa reconduction tacite. Deux limites encadrent enfin ce que le juge peut ordonner — risque de pathologie du bâti, et modifications d'éléments patrimoniaux refusées par l'autorité compétente — et la mesure peut être écartée en copropriété en cas d'impossibilité technique démontrée. Voir le calendrier détaillé et les recours du locataire.

Un DPE périmé n'est donc plus un simple oubli administratif : il empêche de savoir si le bien est encore louable.

Attention à un piège de calendrier : les DPE établis entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1^er janvier 2025, avant d'avoir atteint leurs 10 ans, du fait de la réforme de la méthode de calcul. Ils doivent être refaits avant toute nouvelle mise en location.

Trois cas de dispense existent : un bâtiment indépendant d'une surface de plancher inférieure à 50 m², un logement destiné à être occupé moins de 4 mois par an, et un bâtiment classé ou inscrit au titre des monuments historiques. Voir notre page dédiée au DPE en location ou les statistiques DPE de votre département.

Plomb (CREP) : 6 ans en location, contre 1 an en vente

C'est la différence la plus mal reprise par les tableaux publiés sur le web, et elle mérite d'être posée précisément. Le constat de risque d'exposition au plomb est obligatoire pour la location d'un logement construit avant le 1^er janvier 1949, ainsi que pour les parties communes de l'immeuble concerné. Le code de la santé publique prévoit que le constat doit avoir été établi depuis moins de six ans à la date de signature du contrat de location — là où la vente exige un constat de moins d'un an.

Ce délai de six ans ne s'applique toutefois qu'en présence de plomb. Si le constat conclut à l'absence de revêtements contenant du plomb, ou à une concentration inférieure aux seuils réglementaires, sa validité n'est pas limitée dans le temps : il n'a jamais à être refait, ni pour louer ni pour vendre.

Autre point à connaître : si le constat révèle des revêtements dégradés contenant du plomb à une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm², c'est au propriétaire qu'il incombe de faire réaliser les travaux — pas au locataire. Voir les données plomb de votre département.

Électricité et gaz : 6 ans en location, contre 3 ans en vente

L'état de l'installation intérieure d'électricité et celui de l'installation intérieure de gaz sont obligatoires dès lors que l'installation concernée a plus de 15 ans. En location, ils sont valables 6 ans, soit le double de la durée applicable en vente.

Cette obligation est relativement récente et a été introduite en deux temps par les décrets du 11 août 2016 : elle s'applique aux baux signés à compter du 1^er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 1975, puis à compter du 1^er janvier 2018 pour tous les autres logements.

Une dispense est possible dans les deux cas : pour le gaz, un certificat de conformité délivré par un organisme agréé (Qualigaz, Dekra, Copraudit) de moins de 3 ans tient lieu de diagnostic ; pour l'électricité, une attestation de conformité visée par un organisme agréé peut jouer le même rôle dans le délai applicable. Électricité et gaz.

Amiante : dans le dossier, mais pas annexé au bail

L'amiante suit en location un régime particulier, souvent mal compris. L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux contenant de l'amiante fait bien partie du dossier de diagnostic technique, mais il n'a pas à être annexé au bail : le bailleur doit le tenir à la disposition du locataire, sur demande.

Pour les parties privatives d'un immeuble collectif d'habitation dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, le propriétaire constitue et met à jour un dossier amiante — parties privatives (DAPP). Ce dossier est tenu à la disposition des occupants, qui doivent être informés de son existence et de ses modalités de consultation.

État des risques (ERP) : moins de 6 mois, dès la première visite

L'état des risques est obligatoire si le bien est situé dans une zone à risque : plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, zone de sismicité de niveau 2 à 5, zone à potentiel radon de niveau 3, zone de recul du trait de côte ou territoire soumis à une obligation légale de débroussaillement. Il ne dépend pas de l'âge du bâtiment mais uniquement du zonage de la commune.

Il doit être remis dès la première visite du bien, avoir été établi depuis moins de 6 mois, puis être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la signature du bail. Le texte prévoit expressément que le dossier soit complété de l'état des risques à chaque changement de locataire, faute de quoi le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Particularité utile : ce document ne nécessite pas l'intervention d'un diagnostiqueur certifié — le propriétaire peut le remplir lui-même à partir de l'adresse du bien via le service officiel Géorisques. En savoir plus sur l'état des risques.

Bruit : l'état des nuisances sonores aériennes

Obligatoire depuis le 1^er juin 2020, l'état des nuisances sonores aériennes concerne les biens situés dans l'une des zones A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit (PEB) d'aérodrome. Il doit indiquer de façon claire et précise la zone concernée, l'adresse du service en ligne permettant de consulter le PEB, et la possibilité de le consulter en mairie.

Comme l'état des risques, le bailleur peut l'établir lui-même après consultation du plan d'exposition au bruit. Les textes ne lui fixent aucune durée de validité : il doit refléter le PEB en vigueur, et donc être repris si le plan évolue. En l'absence d'information exacte, le locataire peut agir pour obtenir la résolution du contrat ou une diminution du loyer.

Surface habitable : une mention obligatoire du bail

Ce n'est pas un diagnostic à proprement parler, mais c'est une obligation qui pèse sur le bailleur et qui provoque des litiges fréquents. Le contrat de location d'un logement à usage de résidence principale doit mentionner la surface habitable de la chose louée, telle que définie par le code de la construction et de l'habitation — c'est la mesure dite « loi Boutin », à ne pas confondre avec la surface privative loi Carrez utilisée pour la vente d'un lot de copropriété.

La sanction est directement chiffrée par la loi : lorsque la surface habitable réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée au contrat, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord, la demande peut être portée devant le juge dans les quatre mois suivant la mise en demeure du bailleur.

Ce que le bailleur ne peut pas exiger du locataire

Les obligations de diagnostic pèsent sur le bailleur, et la loi encadre précisément ce qu'il peut ou non demander en retour au locataire. Cinq limites sont clairement posées par les textes.

1. Il ne peut pas lui faire payer les diagnostics

La loi du 6 juillet 1989 qualifie le dossier de diagnostic technique de dossier « fourni par le bailleur ». Son article 5 énumère de façon limitative ce qui peut être mis à la charge du locataire : la part partagée des honoraires de la personne mandatée pour l'entremise et la négociation — laquelle ne peut jamais excéder celle imputée au bailleur et reste plafonnée — et la moitié des frais d'un état des lieux établi par un tiers. Le coût des diagnostics ne figure pas dans cette liste : il reste à la charge du bailleur, et ne peut pas davantage être récupéré au titre des charges locatives.

2. Il ne peut pas exiger de pièces justificatives hors liste

La liste des pièces qu'un bailleur peut demander à un candidat locataire et à sa caution est limitative : elle est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 et se limite à des documents permettant de vérifier l'identité, le domicile, la situation professionnelle et les ressources. Tout ce qui n'y figure pas est interdit — par exemple un extrait de casier judiciaire, une copie de la carte Vitale, un contrat de mariage, un jugement de divorce (hormis le paragraphe commençant par « Par ces motifs »), ou une photographie d'identité autre que celle du document d'identité. Le bailleur ne peut pas non plus exiger la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat.

La sanction est une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € si le bailleur est une personne physique, et 15 000 € s'il est une personne morale.

3. Il ne peut pas exiger du locataire qu'il fasse réaliser un diagnostic

Faire établir les diagnostics par un professionnel certifié, avant la mise en location, relève de la responsabilité du bailleur. Aucun texte ne permet de reporter cette diligence sur le locataire ou le candidat, ni de subordonner la signature du bail à une démarche de ce type.

4. Il ne peut pas lui imposer les travaux liés au plomb

Lorsque le constat de risque d'exposition au plomb révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà du seuil de 1 mg/cm², l'obligation de faire réaliser les travaux pèse sur le propriétaire du logement, en cas de vente comme en cas de location.

5. Il ne peut pas se dispenser de remettre le dossier

Le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail à sa signature comme lors de son renouvellement. Sa transmission se fait par voie dématérialisée, sauf opposition du bailleur ou du futur locataire. Un locataire n'a pas à réclamer ces documents : ils font partie du contrat.

Identifier vos obligations en 2 minutes

Les conditions d'obligation dépendent de l'année de construction, de l'âge des installations et du zonage de la commune. Plutôt que de recouper vous-même ces critères, utilisez Mon diagnostic personnalisé : cinq questions sur votre bien suffisent pour obtenir la liste exacte des diagnostics qui s'appliquent à votre location. Si vous savez déjà ce dont vous avez besoin, le devis rapide vous met directement en relation avec des diagnostiqueurs certifiés de votre secteur.

Pour vérifier si un diagnostic déjà en votre possession est encore utilisable, consultez notre tableau croisé des durées de validité vente et location, ou notre guide du dossier de diagnostic technique (DDT).