Le diagnostic plomb : constat de risque d'exposition au plomb (CREP)

Le constat de risque d'exposition au plomb — le CREP — est le diagnostic dont la logique est la plus souvent mal comprise. Il ne mesure pas la présence de plomb dans l'eau, contrairement à ce que beaucoup de vendeurs supposent, mais dans les peintures anciennes. Et sa durée de validité ne dépend pas d'un délai fixe mais de son résultat : un constat négatif ne sera jamais à refaire, un constat positif se périme en un an.

Derrière ce document se trouve un enjeu de santé publique précis : le saturnisme infantile. Les écailles de peinture au plomb, ingérées par un jeune enfant, provoquent des atteintes neurologiques irréversibles. C'est ce qui explique la sévérité du dispositif et les obligations qu'un constat positif déclenche.

L'obligation et les textes

Le CREP est régi par les articles L1334-5 et suivants et R1334-10 et suivants du code de la santé publique. Il est exigé dans trois situations distinctes.

À la vente d'un logement construit avant le 1^er janvier 1949. Le constat est intégré au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur au plus tard à la signature de la promesse.

À la mise en location d'un logement construit avant cette même date. Le constat est annexé au bail. C'est une obligation plus récente que pour la vente, et encore fréquemment négligée par les bailleurs particuliers.

Avant travaux sur les parties communes d'un immeuble construit avant 1949. Le propriétaire ou le syndic doit faire établir un constat avant d'engager des travaux susceptibles de libérer des poussières de plomb, afin de protéger les intervenants et les occupants.

Qui peut réaliser un CREP

Le CREP relève d'une certification spécifique, distincte de celles du DPE ou de l'amiante, délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC. Le diagnostiqueur doit être indépendant du propriétaire et de toute entreprise susceptible de réaliser les travaux de suppression du risque, et assuré en responsabilité civile professionnelle.

La mesure se fait par fluorescence X, au moyen d'un appareil portatif contenant une source radioactive scellée. Cet appareil impose au professionnel des obligations propres : autorisation de détention, contrôles périodiques, suivi dosimétrique. C'est l'une des raisons pour lesquelles tous les diagnostiqueurs ne proposent pas le CREP, et pour lesquelles son tarif est supérieur à celui d'un diagnostic purement visuel.

Vous pouvez vérifier la validité du certificat sur l'annuaire officiel du ministère du Logement. Notre annuaire par département recense les professionnels dont le certificat est en cours de validité.

Ce que contient le rapport et comment le lire

Le CREP recense, unité de diagnostic par unité de diagnostic, l'ensemble des revêtements du logement : murs, plafonds, plinthes, portes et leurs huisseries, fenêtres, volets intérieurs, escaliers. Chaque mesure donne une concentration surfacique en milligrammes par centimètre carré, et le seuil réglementaire est fixé à 1 mg/cm².

Les quatre classes

C'est le cœur du document, et la partie qu'il faut savoir lire, car tout en découle.

• Classe 0 — concentration inférieure au seuil, ou absence de plomb. Aucune obligation.
• Classe 1 — plomb présent au-delà du seuil, revêtement en bon état d'entretien. Aucune obligation de travaux : le plomb est recouvert et ne se libère pas.
• Classe 2 — plomb présent, revêtement non dégradé mais présentant un état d'usage. Surveillance recommandée.
• Classe 3 — plomb présent sur un revêtement dégradé : écaillé, cloqué, pulvérulent. C'est la seule classe qui déclenche des obligations.

Un constat qui relève du plomb n'est donc pas, en soi, un mauvais résultat. Un logement ancien entièrement classé 1 ne pose aucun problème juridique et ne réclame aucun travaux. C'est la dégradation du revêtement, et elle seule, qui transforme une présence en risque.

Les autres parties du rapport

Le constat comporte également un croquis du logement localisant les unités mesurées, un relevé des facteurs de dégradation du bâti — traces d'humidité, infiltrations, planchers menaçants — et une notice d'information sur les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre. Cette notice doit être remise à l'acquéreur ou au locataire : son absence est un motif fréquent de dossier incomplet.

Combien coûte un CREP

Les tarifs ne sont pas réglementés. Pour un CREP seul, la fourchette couramment observée se situe entre 120 et 300 €. Le prix dépend directement du nombre d'unités de diagnostic à mesurer : un studio d'une pièce demande quelques dizaines de mesures, une maison de six pièces plusieurs centaines, et le temps de visite suit.

Le CREP est presque toujours commandé avec d'autres diagnostics, puisqu'un logement antérieur à 1949 déclenche simultanément l'amiante et, le plus souvent, le gaz et l'électricité. Le regroupement en une visite unique est ici particulièrement rentable. Voir notre guide des prix.

Durée de validité

Le CREP est le seul diagnostic dont la validité dépend entièrement du résultat.

• Constat négatif — absence de plomb, ou concentrations sous le seuil : validité illimitée. Le document se conserve et se transmet indéfiniment, d'un propriétaire à l'autre.
• Constat positif — au moins une unité au-delà du seuil : moins d'un an à la signature de la vente, moins de six ans à la signature du bail.

Cette asymétrie a une conséquence pratique utile : si vous possédez un logement ancien et qu'un CREP négatif a déjà été établi, même il y a quinze ans, il reste valable. Réclamez-le au précédent propriétaire ou à votre notaire avant d'en commander un nouveau.

Ce que l'on risque

Absence de CREP à la vente. Le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour ce qui concerne le plomb. Si l'acquéreur découvre ensuite des peintures au plomb dégradées, il peut demander une réduction du prix ou la résolution de la vente, et faire supporter au vendeur le coût des travaux.

Absence de CREP à la location. Le bailleur s'expose aux mêmes conséquences civiles, et le manquement peut être retenu au titre du logement non décent.

Non-respect des obligations après un constat de classe 3. C'est ici que le dispositif devient pénal. Le propriétaire qui, informé de la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, s'abstient d'en informer les occupants et de faire réaliser les travaux s'expose à des sanctions au titre du code de la santé publique. Le préfet, destinataire d'une copie du constat, peut faire procéder à un contrôle et prescrire d'office les travaux aux frais du propriétaire.

Fausse déclaration. Un constat de complaisance, ou la dissimulation d'un constat positif existant, relève du dol et peut justifier l'annulation de la vente.

Cas particuliers

Parties communes d'un immeuble ancien

Les parties communes d'un immeuble construit avant 1949 relèvent d'un CREP propre, à la charge du syndicat des copropriétaires. Il est distinct de celui du lot vendu et doit être tenu à disposition. Avant des travaux sur ces parties communes, un constat préalable est obligatoire.

Plomb dans l'eau : ce n'est pas le CREP

Le plomb des canalisations relève d'un tout autre dispositif, sanitaire, qui ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique. Le CREP ne l'examine pas et ne dit rien de la qualité de l'eau. Si votre immeuble ancien a conservé des canalisations en plomb, c'est auprès du service des eaux de la commune qu'il faut se renseigner.

Avant travaux : une obligation plus limitée qu'on ne le croit

Contrairement à l'amiante, le code du travail n'impose pas au donneur d'ordre de repérage plomb préalable aux travaux. Il fixe des obligations de prévention, d'hygiène et de suivi individuel renforcé pour les salariés exposés, mais la démarche de repérage relève d'une initiative volontaire. Sur un bâti antérieur à 1949, elle reste fortement recommandée : sans elle, l'entreprise intervient à l'aveugle et le maître d'ouvrage engage sa responsabilité en cas d'exposition. Notre guide diagnostics avant travaux détaille ce qui est obligatoire et ce qui ne l'est pas.

Immeuble mixte ou local commercial

Le CREP vise les locaux à usage d'habitation. Un local commercial en rez-de-chaussée d'un immeuble ancien n'y est pas soumis pour lui-même, mais les parties communes de l'immeuble le restent.

Le parc concerné dans votre département

Nous publions, pour chaque département, la part des résidences principales construites avant 1946 — la tranche du recensement INSEE la plus proche du seuil réglementaire de 1949. Cet indicateur situe l'ampleur du parc potentiellement concerné : il ne préjuge évidemment pas du résultat sur un logement donné.