Les diagnostics gaz et électricité

L'état de l'installation intérieure de gaz et l'état de l'installation intérieure d'électricité sont deux diagnostics distincts, portant sur des installations différentes, mais gouvernés par des règles jumelles. Ils sont issus de deux décrets du même jour — les décrets n° 2016-1104 et n° 2016-1105 du 11 août 2016 —, partagent le même seuil de déclenchement de quinze ans et les mêmes durées de validité. C'est pourquoi nous les traitons ensemble : dans la pratique, ils se commandent lors d'une même visite et se lisent de la même manière.

Leur objet est la sécurité des personnes. Ils ne mesurent pas une performance, comme le DPE, ni un risque sanitaire de long terme, comme le plomb ou l'amiante : ils recherchent les installations susceptibles de provoquer une électrisation, un incendie ou une intoxication au monoxyde de carbone.

L'obligation et les textes

Les deux diagnostics figurent dans le dossier de diagnostic technique prévu à l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation pour la vente, et à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location.

Le déclencheur est l'ancienneté de l'installation intérieure : plus de quinze ans à la date du diagnostic. Ce point mérite d'être bien compris, car il est souvent confondu avec l'âge du bâtiment. Ce qui compte est la date de réalisation de l'installation elle-même. Une installation électrique entièrement refaite il y a huit ans dans un immeuble de 1965 n'a pas quinze ans, et le diagnostic n'est alors pas exigé — à condition de pouvoir le justifier.

L'installation intérieure s'entend de ce qui se trouve en aval du compteur, jusqu'aux appareils. Le branchement, le coffret et le compteur relèvent du gestionnaire de réseau et ne sont pas dans le champ du diagnostic.

La location : une obligation plus récente

Pour la vente, l'obligation est ancienne. Pour la location, elle est entrée en vigueur par phases : au 1^er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1^er janvier 1975, et au 1^er janvier 2018 pour tous les autres logements. Ce calendrier est aujourd'hui entièrement échu : toute mise en location est concernée, quelle que soit la date du bail. Beaucoup de bailleurs particuliers l'ignorent encore.

Qui peut les réaliser

Comme tous les diagnostics du dossier technique, ils relèvent d'un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Le gaz et l'électricité font l'objet de deux certifications distinctes : un professionnel peut être certifié pour l'une sans l'être pour l'autre. C'est un point à vérifier lorsque vous commandez les deux, sous peine de devoir faire intervenir deux prestataires.

Le diagnostiqueur doit être indépendant du propriétaire et de toute entreprise susceptible de réaliser les travaux de mise en conformité, et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle. Il opère sans démontage : le diagnostic est visuel et instrumenté, mais il ne comporte ni ouverture de cloisons, ni dépose d'appareils.

Notre annuaire par département recense les certificats en cours de validité, spécialité par spécialité.

Ce que contient chaque rapport

Le diagnostic électrique

Il porte sur les points de contrôle définis par arrêté, qui couvrent l'essentiel des causes d'accident domestique d'origine électrique :

• l'appareil général de commande et de protection — le disjoncteur de branchement — et son accessibilité ;
• le dispositif de protection différentielle adapté aux conditions de mise à la terre, qui coupe le courant en cas de fuite ;
• la prise de terre et les liaisons équipotentielles, notamment dans la salle d'eau ;
• les dispositifs de protection contre les surintensités, adaptés à la section des conducteurs ;
• les matériels vétustes, inadaptés ou présentant des risques de contact direct — fils nus, prises cassées, anciennes installations en montage apparent ;
• les conducteurs non protégés mécaniquement et les installations particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Le diagnostic gaz

Il porte sur trois domaines :

• la tuyauterie fixe — étanchéité, état, mode de pose, présence d'organes de coupure accessibles ;
• le raccordement des appareils — tuyaux souples et flexibles, leur date de péremption, leur compatibilité ;
• la ventilation des locaux et l'évacuation des produits de combustion, qui est le point le plus critique : c'est l'obstruction d'un conduit ou l'absence d'amenée d'air qui provoque les intoxications au monoxyde de carbone.

Comment lire les anomalies

Les deux rapports classent les constats par niveau de gravité, et c'est ce classement qu'il faut regarder en premier. Les anomalies courantes signalent un écart aux règles de sécurité sans danger immédiat. Certaines, plus graves, présentent un danger grave et immédiat : le diagnostiqueur est alors tenu, pour le gaz, d'interrompre l'alimentation de l'appareil ou de l'installation concernée et d'en informer le distributeur de gaz. C'est la seule situation où un diagnostic du dossier technique débouche sur une action immédiate sur place.

Hors ce cas, aucune anomalie n'empêche de vendre ni de louer. Un rapport comportant une liste de points non conformes est extrêmement banal sur une installation ancienne : la plupart des logements d'avant 1990 présentent au minimum une absence de liaison équipotentielle ou un différentiel inadapté.

Combien coûtent ces diagnostics

Les tarifs ne sont pas réglementés. Observées séparément, les fourchettes courantes se situent entre 100 et 180 € pour l'électricité et entre 100 et 170 € pour le gaz. Commandés ensemble, ce qui est le cas le plus fréquent, le total se situe généralement en deçà de la somme des deux, le déplacement et l'établissement du dossier étant mutualisés.

La surface et le nombre de pièces jouent, puisqu'ils déterminent le nombre de points de contrôle. Le regroupement avec les autres diagnostics du dossier est ici particulièrement efficace : un logement ancien déclenche fréquemment, en même temps, le DPE, le plomb, l'amiante et ces deux diagnostics. Voir notre guide des prix.

Durée de validité

Trois ans en vente, six ans en location, pour l'un comme pour l'autre, quel que soit le résultat du diagnostic. Aucune anomalie ne raccourcit ces durées, et aucune conformité ne les allonge.

L'écart entre les deux situations a une conséquence pratique qui prend régulièrement les propriétaires au dépourvu : un diagnostic établi pour un bail il y a quatre ans est toujours valable pour la location, mais périmé pour une vente. L'inverse est vrai — un diagnostic valable pour une vente l'est toujours pour une location.

La dispense par certificat de conformité

Une installation neuve ou entièrement rénovée fait l'objet, en fin de chantier, d'un certificat ou d'une attestation de conformité visée par un organisme agréé. Ce document peut tenir lieu de diagnostic, sous réserve de respecter le même délai de trois ans. Conservez-le : il évite un diagnostic et atteste en outre de la date de l'installation, ce qui peut vous placer sous le seuil des quinze ans pour de nombreuses années.

Ce que l'on risque

Diagnostic manquant ou périmé à la vente. Le vendeur ne peut plus se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour les défauts de l'installation concernée. Si l'acquéreur découvre ensuite une installation dangereuse, il peut demander une diminution du prix, la résolution de la vente, ou faire supporter au vendeur le coût de la remise en conformité — un montant qui dépasse largement celui du diagnostic évité.

Diagnostic manquant à la location. Mêmes conséquences civiles. Le manquement peut en outre être invoqué au titre du logement décent, le bailleur devant délivrer un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants.

Diagnostic erroné. La responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée, et son assurance mobilisée. Mais c'est le vendeur ou le bailleur qui est en première ligne face à l'acquéreur ou au locataire, et qui doit ensuite se retourner contre le professionnel.

Accident. En cas de sinistre — incendie, électrisation, intoxication — l'absence de diagnostic ou l'inaction après un signalement de danger grave et immédiat pèse lourdement dans l'appréciation des responsabilités, y compris pénales, et peut affecter la position de l'assureur.

Cas particuliers

Logement tout électrique, ou sans gaz

Aucun diagnostic gaz n'est exigé en l'absence d'installation intérieure de gaz. La simple présence d'une bouteille de butane raccordée à une gazinière par un flexible ne constitue pas une installation fixe et ne déclenche pas l'obligation.

Installation partiellement rénovée

C'est la situation la plus délicate. Une rénovation partielle — un tableau remplacé mais des circuits d'origine conservés — ne remet pas le compteur des quinze ans à zéro pour l'ensemble de l'installation. En l'absence de certificat de conformité couvrant la totalité, le diagnostic reste exigé.

Copropriété

Les diagnostics portent sur l'installation privative du lot. Les colonnes montantes et les installations des parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires et, pour les colonnes électriques, du gestionnaire de réseau depuis leur transfert de propriété.

Vente en l'état futur d'achèvement ou logement neuf

Une installation neuve n'a par définition pas quinze ans : les diagnostics ne sont pas exigés. Le certificat de conformité établi à la livraison suffit et devra être conservé.

L'âge du parc dans votre département

Nous publions, pour chaque département, la part des résidences principales construites avant 2006, à partir du recensement INSEE. C'est un indicateur de contexte et non une estimation de l'âge des installations : une rénovation électrique récente dans un immeuble ancien ne se voit pas dans ces chiffres. Il donne cependant une bonne idée de la fréquence à laquelle ces deux diagnostics sont déclenchés localement.