Quels diagnostics pour vendre une maison ancienne ?

Une maison ancienne cumule les seuils : construite avant 1949, elle déclenche à la fois le CREP plomb et l'état amiante, auxquels s'ajoutent presque systématiquement les diagnostics électricité et gaz (installations de plus de 15 ans). Avec le DPE obligatoire, l'état des risques et, selon la commune, les termites, une maison ancienne non raccordée au réseau public arrive couramment à sept documents. Un DPE classé F ou G y ajoute l'audit énergétique réglementaire.

Quelles sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’une maison neuve ou récente ?

Une maison récente en fait très peu : le DPE, l'état des risques si la commune est en zone à risque, l'état des nuisances sonores aériennes si elle se trouve dans une zone de plan d'exposition au bruit, et le diagnostic termites si un arrêté préfectoral couvre la commune. Les seuils d'âge (plomb, amiante, installations de plus de 15 ans) ne sont pas atteints. En revanche, si le permis a été déposé depuis le 1er janvier 2023, le carnet d'information du logement doit être remis à l'acquéreur.

Combien de temps avant la vente faut-il faire les diagnostics ?

Le dossier doit être complet dès la promesse de vente, et non à l'acte authentique. Deux documents commandent le calendrier parce qu'ils ne durent que 6 mois : l'état des risques et le diagnostic termites. Le DPE, en revanche, doit être réalisé encore plus tôt, car son étiquette énergie doit figurer dans l'annonce immobilière — et un classement E, F ou G déclenchera un audit énergétique à prévoir en amont.

Que se passe-t-il si un diagnostic obligatoire manque à la vente ?

La conséquence dépend du document. Pour le plomb, le gaz, l'électricité et l'assainissement, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante : il peut être tenu responsable si un défaut est découvert après la vente. Pour l'état des risques et pour les arrêtés de police relatifs à la sécurité et à la salubrité, l'acquéreur peut poursuivre en justice la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.

Un diagnostic déjà réalisé pour une location peut-il servir pour la vente ?

Pas automatiquement, car les durées exigées sont plus courtes en vente. Un CREP plomb de 4 ans est valable pour un bail mais pas pour une vente, qui exige un constat de moins d'1 an en présence de plomb. Un diagnostic électricité ou gaz de 5 ans est valable en location (6 ans) mais périmé en vente (3 ans). Seuls les diagnostics concluant à l'absence de plomb ou d'amiante, dont la validité est illimitée, se réutilisent sans condition de date.

Quels diagnostics pour vendre une maison ?

Q: Quels diagnostics pour vendre une maison ?

Un seul est systématique : le DPE. Tous les autres dépendent de caractéristiques précises du bien. Le plomb (CREP) si la maison a été construite avant le 1er janvier 1949 ; l'amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; l'électricité et le gaz si l'installation concernée a plus de 15 ans ; l'assainissement non collectif si la maison n'est pas raccordée au tout-à-l'égout ; les termites, l'état des risques, le bruit et l'information mérule selon le zonage de la commune ; et l'audit énergétique si le DPE classe le bien en E, F ou G.

Un seul diagnostic est obligatoire dans tous les cas pour vendre : le DPE. Tous les autres se déclenchent en fonction de trois critères seulement — l'année de construction du bien, l'âge de ses installations, et le zonage réglementaire de sa commune. C'est pourquoi la réponse à la question « quels diagnostics pour vendre une maison » varie de deux documents pour un pavillon récent en zone non exposée à huit ou neuf pour une maison ancienne non raccordée au tout-à-l'égout.

Ce guide est organisé dans l'ordre où la question se pose réellement : d'abord le tableau complet, puis l'entrée par l'âge du bien, pour que vous puissiez déterminer votre liste en cochant les seuils que votre maison atteint.

Ce guide et le guide du DDT

Cette page répond directement à la question « quels diagnostics dois-je faire ». Si vous cherchez plutôt à comprendre ce qu'est le dossier de diagnostic technique en tant que document — à quoi il sert, à quel acte il s'annexe, pourquoi regrouper les interventions — consultez notre guide du DDT complet.

Les diagnostics obligatoires pour une vente

Diagnostics obligatoires pour la vente d'un logement : condition d'obligation et durée de validité
Diagnostic	Condition d'obligation	Durée exigée en vente	Remarque
DPE (performance énergétique)	Toute vente et toute mise en location, sauf dispense (bâtiment indépendant de moins de 50 m², logement destiné à être occupé moins de 4 mois par an, monument historique classé ou inscrit)	10 ans	Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1er janvier 2025 : ils doivent être refaits avant de vendre ou de louer.
Plomb (CREP)	Logement construit avant le 1er janvier 1949, et parties communes de l’immeuble	Moins d’1 an	Validité illimitée si le constat conclut à l’absence de revêtements contenant du plomb, ou à une concentration inférieure aux seuils réglementaires. La distinction 1 an (vente) / 6 ans (location) ne joue donc qu’en présence de plomb.
Amiante	Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997	Illimitée en l’absence d’amiante	En location, l’état amiante fait partie du DDT mais n’a pas à être annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire, sur demande.
Électricité	Installation intérieure réalisée depuis plus de 15 ans	3 ans	Une attestation de conformité visée par un organisme agréé peut tenir lieu de diagnostic, sous réserve de respecter le même délai.
Gaz	Installation intérieure réalisée depuis plus de 15 ans	3 ans	Dispense possible en présence d’un certificat de conformité délivré par un organisme agréé (Qualigaz, Dekra, Copraudit) de moins de 3 ans.
Assainissement non collectif	Bien non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées	Contrôle SPANC de moins de 3 ans	Non exigé pour une location. En cas de non-conformité, l’acquéreur doit faire réaliser les travaux dans un délai d’1 an après la signature de l’acte de vente.
Termites (état parasitaire)	Commune ou partie de commune couverte par un arrêté préfectoral de zone à risque	Moins de 6 mois	Non exigé pour une location. La durée courte s’explique par la vitesse de propagation d’une colonie de termites.
État des risques (ERP)	Bien situé dans une zone à risque : plan de prévention (naturel, minier, technologique), sismicité de niveau 2 à 5, potentiel radon de niveau 3, recul du trait de côte, obligation légale de débroussaillement	Moins de 6 mois	Remis dès la première visite du bien, puis actualisé si les informations ne sont plus exactes à la signature. Le propriétaire peut le remplir lui-même via Géorisques.
Bruit (nuisances sonores aériennes)	Bien situé dans une zone A, B, C ou D d’un plan d’exposition au bruit (PEB) d’aérodrome	Aucune durée fixée	Obligatoire depuis le 1er juin 2020. Les textes ne fixent aucune durée de validité : le document doit refléter le PEB en vigueur, donc être repris si le plan évolue. Le propriétaire peut le remplir lui-même.
Surface	Vente d’un lot de copropriété : surface privative loi Carrez · Location à usage de résidence principale : surface habitable	Aucune durée fixée	Ce n’est pas un diagnostic mais une mention obligatoire de l’acte ou du bail. À refaire après des travaux modifiant la surface.

Les documents complémentaires du dossier de vente

Au-delà des diagnostics classiques, la liste légale du dossier de diagnostic technique comporte des pièces moins connues, dont deux ajoutées récemment. Elles sont pourtant exigibles au même titre que les autres.

Documents complémentaires exigés uniquement en cas de vente
Diagnostic	Condition d'obligation	Durée exigée	Remarque
Audit énergétique réglementaire	Vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier en monopropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025)	5 ans	La classe D sera concernée à partir du 1er janvier 2034. Outre-mer : F et G depuis le 1er juillet 2024, E à partir du 1er janvier 2028.
Information mérule	Bien situé dans une zone de présence de mérule délimitée par arrêté préfectoral	Aucune durée fixée	Ce n’est pas un diagnostic : c’est une information sur le risque de mérule à porter dans la promesse ou dans l’acte de vente.
Certificat de conformité d’un appareil de chauffage au bois	Bien équipé d’un appareil de chauffage au bois et situé dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère (PPA)	Aucune durée fixée	Obligatoire depuis le 25 août 2021 (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021). Le certificat atteste du respect des règles d’installation et d’émission fixées par le préfet du département : il suppose donc que le préfet ait effectivement arrêté de telles règles. Pour savoir si le bien est en zone PPA, se renseigner en mairie ou en préfecture.
Carnet d’information du logement (CIL)	Logement construit, ou rénové avec une incidence significative sur sa performance énergétique, dont le permis de construire ou la déclaration préalable a été déposé depuis le 1er janvier 2023	Aucune durée fixée	Remis à l’acquéreur au plus tard à la signature de l’acte authentique, la remise étant attestée dans l’acte.
Arrêtés de police (sécurité, salubrité)	Bien faisant l’objet d’arrêtés au titre de la police de la sécurité et de la salubrité des immeubles	Aucune durée fixée	À joindre au DDT lorsqu’ils existent. Leur absence permet à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander une diminution du prix.

Quels diagnostics selon l'âge et les caractéristiques de votre bien

C'est la façon la plus fiable de construire votre liste : passez en revue les six seuils ci-dessous et retenez ceux que votre bien atteint.

Construite avant le 1er janvier 1949

Plomb (CREP)

Le constat de risque d’exposition au plomb devient obligatoire. Il doit avoir moins d’1 an à la signature — sauf s’il conclut à l’absence de plomb, auquel cas sa validité est illimitée.

Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997

Amiante

L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante devient obligatoire, quelle que soit la nature du bien. En l’absence d’amiante détecté, il n’a pas à être refait.

Installation électrique ou gaz réalisée depuis plus de 15 ans

Électricité et / ou gaz

Chaque installation est appréciée séparément : une maison peut n’avoir besoin que du diagnostic électricité. Validité de 3 ans en vente.

Non raccordée au réseau public d’eaux usées

Assainissement non collectif

Un contrôle du SPANC de moins de 3 ans est exigé à la date de l’acte. C’est un contrôle de la collectivité, pas un diagnostic de diagnostiqueur privé : prévoyez le délai de prise de rendez-vous.

Permis de construire ou déclaration préalable déposé depuis le 1er janvier 2023

Carnet d’information du logement

Concerne aussi bien une construction neuve qu’une rénovation ayant eu une incidence significative sur la performance énergétique du logement.

Quel que soit l’âge du bien

DPE, ERP, termites, bruit, mérule, chauffage au bois

Le DPE est systématique. Les autres dépendent du zonage de la commune (arrêté préfectoral termites ou mérule, plan de prévention des risques, plan d’exposition au bruit, plan de protection de l’atmosphère), pas de la date de construction.

Le cas de la maison ancienne : pourquoi la liste s'allonge

Une maison construite avant 1949 atteint mécaniquement deux seuils d'âge à la fois : celui du plomb (construction antérieure au 1^er janvier 1949) et celui de l'amiante (permis de construire antérieur au 1^er juillet 1997). S'y ajoutent presque toujours les diagnostics électricité et gaz, puisqu'une installation de plus de 15 ans est la règle dans ce bâti. Avec le DPE, systématique, on est déjà à cinq documents avant même de regarder la commune.

Deux facteurs alourdissent fréquemment le dossier d'une maison ancienne :

L'assainissement — une maison ancienne isolée est souvent en assainissement individuel. Le contrôle du SPANC de moins de 3 ans est alors obligatoire, et il faut compter le délai d'obtention du rendez-vous auprès du service public d'assainissement. En cas de non-conformité, l'acquéreur doit réaliser les travaux dans l'année suivant la vente : le sujet revient donc quasi systématiquement dans la négociation du prix. Voir les données de votre département.
L'audit énergétique — un bâti ancien peu isolé est fréquemment classé F ou G au DPE. L'audit énergétique réglementaire est alors obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble entier en monopropriété : depuis le 1^er avril 2023 pour les classes F et G, et depuis le 1^er janvier 2025 pour la classe E. Il est valable 5 ans et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés. Voir ce que contient l'audit énergétique.

Le seuil de 1997 porte sur le permis, pas sur la construction

Pour l'amiante, la date de référence est celle de délivrance du permis de construire, pas celle de l'achèvement des travaux. Une maison livrée en 1998 avec un permis de 1996 est concernée. À l'inverse, pour le plomb, c'est bien la date de construction (avant le 1^er janvier 1949) qui compte.

Nous nous limitons ici au déclenchement de l'obligation. Pour le détail du diagnostic amiante — périmètre du repérage, listes A, B et C, suivi en cas de présence, repérages avant travaux ou démolition — rendez-vous sur desamianter.fr .

Maison ou appartement : les deux différences

Le socle est identique, mais deux points distinguent la vente d'un appartement de celle d'une maison :

La surface loi Carrez est obligatoire pour la vente d'un lot de copropriété. La promesse ou l'acte doit indiquer la surface privative du lot. Elle n'a pas d'équivalent obligatoire pour une maison individuelle hors copropriété.
La dispense de DPE liée à la surface ne joue que pour les bâtiments indépendants de moins de 50 m² : elle concerne donc en pratique de petites maisons isolées, pas les studios en immeuble collectif, qui restent soumis au DPE.

À cela s'ajoutent, pour un appartement, les documents propres à la copropriété que le vendeur doit remettre à l'acquéreur — fiche synthétique de la copropriété, règlement, procès-verbaux d'assemblée générale, et le plan pluriannuel de travaux lorsqu'il existe. Ce ne sont pas des diagnostics, mais ils font partie du dossier de vente : voir notre guide des diagnostics de copropriété.

Que risque-t-on si un diagnostic manque ?

La loi gradue les conséquences selon le document, et c'est une information utile pour prioriser :

Plomb, gaz, électricité, assainissement — le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Autrement dit, il reste responsable si un défaut est découvert après la vente sur le point non diagnostiqué.
État des risques, arrêtés de police relatifs à la sécurité et à la salubrité — l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.
Recours à un diagnostiqueur non certifié — le vendeur s'expose à une amende, et le diagnostic n'est pas valable.

Dans quel ordre s'y prendre

Le dossier doit être complet dès la promesse de vente, pas à l'acte authentique. Deux réflexes de calendrier :

Commencez par le DPE. Son étiquette énergie doit figurer dans l'annonce immobilière, donc avant même la mise en vente. Et c'est son résultat qui vous dira si un audit énergétique est obligatoire — un document plus long à obtenir.
Gardez l'ERP et les termites pour la fin. Ces deux documents ne sont valables que 6 mois : les faire trop tôt oblige à les refaire si la vente s'étire.

Faire réaliser l'ensemble par un même diagnostiqueur multi-certifié, en une seule visite, reste la façon la plus simple d'organiser tout cela. Utilisez Mon diagnostic personnalisé pour obtenir la liste exacte applicable à votre bien, puis le devis rapide pour recevoir des propositions de diagnostiqueurs certifiés de votre secteur. Avant de commander, vérifiez si vos diagnostics existants sont encore utilisables grâce à notre tableau croisé des durées de validité.

Méthodologie et sources

La liste des documents composant le dossier de diagnostic technique a été relevée directement dans l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation, et les durées de validité recoupées entre l'article R271-5 du même code, le code de la santé publique pour le plomb, et les fiches pratiques correspondantes de service-public.gouv.fr. Les pièces les moins connues du dossier ont fait l'objet d'une vérification distincte : le carnet d'information du logement sur la fiche service-public dédiée, et le certificat de conformité d'un appareil de chauffage au bois en périmètre de plan de protection de l'atmosphère sur l'article L271-4 (point 11°) recoupé avec l'ANIL — cette dernière obligation date du 25 août 2021 et non de la loi du 9 avril 2024, qui n'a fait que modifier l'article par ailleurs.

Chiffres réglementaires vérifiés sur ces sources le 9 septembre 2026.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ou un appartement ?