L'état des risques et pollutions (ERP)

L'état des risques et pollutions — anciennement ERNMT, puis ERNT — est le document le plus atypique du dossier de diagnostic technique. Il ne décrit pas le bâtiment mais l'endroit où il se trouve. Il ne suppose aucune visite, aucun instrument, aucune certification : le propriétaire peut le générer lui-même, gratuitement, en quelques minutes.

Sa simplicité apparente est trompeuse. C'est aussi le seul diagnostic dont l'absence ouvre expressément à l'acquéreur ou au locataire un droit de demander la résolution du contrat ou une diminution du prix. Et sa validité de six mois, doublée d'une obligation d'actualisation, en fait l'un des deux documents qui commandent le calendrier d'une vente.

L'obligation et les textes

L'état des risques relève des articles L125-5 et suivants et R125-23 et suivants du code de l'environnement. Il est intégré au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur, et annexé au bail en location.

L'obligation est déclenchée par la situation de la parcelle au regard d'un ou plusieurs zonages réglementaires :

• un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, qu'il soit approuvé ou simplement prescrit ;
• une zone de sismicité de niveau 2 à 5 ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• une zone exposée au recul du trait de côte ;
• un secteur d'information sur les sols (SIS), qui recense les terrains où la pollution des sols justifie des précautions particulières ;
• une zone soumise à obligation légale de débroussaillement.

Le document mentionne également si le bien a fait l'objet d'une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique, information que le vendeur ou le bailleur doit fournir de sa propre connaissance — elle ne figure pas dans les bases publiques.

La remise dès la première visite

C'est l'évolution la plus importante du dispositif, entrée en vigueur en 2023 et encore imparfaitement appliquée. L'information sur les risques doit intervenir en amont de la transaction, et non plus seulement au stade de la signature :

• l'annonce immobilière doit mentionner que le bien est exposé à des risques et renvoyer vers le site Géorisques ;
• l'état des risques doit être remis dès la première visite du bien, lorsqu'elle a lieu ;
• il est ensuite annexé à la promesse puis à l'acte, actualisé si les informations ont changé.

Qui peut le réaliser

Le propriétaire lui-même, et c'est la seule exception du dossier de diagnostic technique. Aucune certification n'est exigée, et le document ne coûte rien.

Le service officiel Géorisques, édité par le ministère de la Transition écologique et le BRGM, génère l'état des risques à partir de l'adresse ou de la référence cadastrale. Le formulaire officiel est également disponible sur service-public.gouv.fr.

Faire appel à un professionnel reste possible et se pratique couramment, pour deux raisons légitimes : sécuriser la démarche en engageant la responsabilité d'un tiers assuré, et éviter les erreurs de saisie sur les rubriques déclaratives. Le coût est alors modeste — couramment entre 15 et 40 € lorsqu'il est ajouté à un lot de diagnostics, parfois offert. Refusez en revanche une facturation élevée pour un document que vous pouvez produire vous-même en quelques minutes.

Ce que contient le document et comment le lire

L'état des risques est un formulaire structuré, généralement accompagné d'extraits cartographiques. Quatre éléments méritent votre attention.

La liste des risques auxquels la parcelle est exposée, avec pour chacun le zonage applicable. C'est le cœur du document.

La distinction entre le zonage communal et le zonage de la parcelle. C'est la nuance la plus importante et la plus mal comprise. Une commune peut être couverte par un plan de prévention du risque inondation sans que votre parcelle soit en zone inondable. Le document doit indiquer précisément si le bien lui-même est concerné, et par quelle zone du plan — les prescriptions de travaux, elles, dépendent de ce zonage fin.

Les rubriques déclaratives. Certaines informations ne proviennent d'aucune base publique et relèvent de la connaissance du propriétaire : les sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique, et l'exécution des travaux prescrits par un plan de prévention. Elles engagent celui qui les remplit.

Les documents annexés. Extraits de cartes réglementaires, arrêtés préfectoraux : ils font partie du document et doivent être transmis avec lui.

Un document informatif, pas une contrainte de travaux

L'état des risques n'impose rien par lui-même. Il informe. Les obligations de travaux, quand elles existent, découlent du plan de prévention lui-même — qui peut prescrire des mesures sur le bâti existant, dans des délais et des limites de coût encadrés. L'état des risques signale l'existence de ces prescriptions ; il ne les crée pas.

Les risques couverts, un par un

Derrière l'expression « état des risques » se trouvent des aléas de nature très différente, dont les conséquences pratiques pour un acquéreur ne sont pas comparables.

L'inondation est le risque naturel le plus répandu, et celui qui donne lieu au plus grand nombre de plans de prévention. Le zonage distingue généralement des zones rouges, inconstructibles, et des zones bleues, constructibles sous prescriptions — rehausse du premier niveau habitable, matériaux insensibles à l'eau, batardeaux, mise hors d'eau des installations électriques. Pour l'existant, un plan peut imposer des travaux de réduction de la vulnérabilité, dans des délais et une limite de coût encadrés.

Les mouvements de terrain recouvrent des situations hétérogènes : glissements, effondrements de cavités souterraines, chutes de blocs, érosion. Les carrières souterraines abandonnées concernent des régions entières et imposent parfois des études de sol avant toute construction.

Le retrait-gonflement des argiles mérite une attention propre, traitée plus bas : c'est aujourd'hui le premier poste d'indemnisation au titre des catastrophes naturelles.

Le risque technologique vise le voisinage des installations classées les plus dangereuses, dites Seveso. Les plans de prévention des risques technologiques peuvent imposer un renforcement du bâti — vitrages résistants, local de confinement — et ouvrent, pour les propriétaires concernés, des dispositifs d'aide au financement de ces travaux.

Le risque minier concerne les anciens bassins d'exploitation, où les affaissements et les remontées de nappe peuvent se manifester longtemps après la fermeture des sites.

La sismicité est classée de 1 (très faible) à 5 (forte). Seuls les niveaux 2 à 5 déclenchent l'obligation. Le zonage commande des règles de construction parasismique pour le neuf ; pour l'existant, il relève de l'information.

Le recul du trait de côte est le risque le plus récemment intégré. Les communes concernées établissent une cartographie de projection à trente ans et à cent ans, dont les conséquences sur la constructibilité et la valeur des biens sont considérables.

L'obligation légale de débroussaillement, enfin, n'est pas un aléa mais une obligation d'entretien pesant sur le propriétaire dans les zones exposées aux incendies de forêt. Son intégration à l'état des risques est récente, et elle est souvent découverte par les acquéreurs après coup alors qu'elle représente une charge annuelle réelle.

Ce qu'un plan de prévention peut réellement imposer

C'est la question que pose tout acquéreur qui découvre un zonage, et la réponse n'est pas dans l'état des risques : elle est dans le règlement du plan lui-même, consultable en mairie. Un plan approuvé peut prescrire des mesures sur les constructions existantes, mais le code de l'environnement en encadre la portée : ces travaux ne peuvent excéder une fraction de la valeur vénale du bien. Au-delà, les prescriptions ne sont que recommandées.

Pour le neuf, en revanche, le plan s'impose pleinement et peut rendre un terrain inconstructible. C'est le point à vérifier avant tout achat de terrain, avant même la faisabilité de l'assainissement.

Combien ça coûte

Rien, si vous le faites vous-même sur Géorisques. C'est la réponse honnête, et elle distingue radicalement ce document du reste du dossier.

Commandé à un diagnostiqueur dans le cadre d'un lot, il représente un supplément modeste — couramment 15 à 40 €, parfois inclus. Certains professionnels le proposent gratuitement en complément des autres diagnostics. Une facturation de 80 ou 100 € pour ce seul document n'est pas justifiée par le travail qu'il représente.

Voir notre guide des prix des diagnostics pour situer ce poste dans le budget global d'un dossier.

Durée de validité

Six mois, en vente comme en location. Mais la règle comporte une seconde branche, plus exigeante que le délai : le document doit être actualisé si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, de l'acte authentique ou du bail.

Concrètement, un état des risques de trois mois est périmé si un nouveau plan de prévention a été prescrit ou approuvé entre-temps, ou si un arrêté de catastrophe naturelle est intervenu sur la commune. Le régénérer sur Géorisques avant la signature ne coûte rien et supprime ce risque : c'est une précaution qu'il faut prendre systématiquement.

Avec le diagnostic termites, l'ERP est le document à commander en dernier, une fois le calendrier de la vente stabilisé.

Ce que l'on risque

L'état des risques se distingue par la nature de sa sanction civile. Pour la plupart des diagnostics, l'absence du document fait simplement perdre au vendeur le bénéfice de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés. Ici, le code de l'environnement prévoit expressément que l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ou du loyer.

Document manquant, périmé ou non actualisé. Ces trois situations sont traitées de la même manière : le recours est ouvert.

Omission d'un sinistre indemnisé. C'est une rubrique déclarative, et sa dissimulation volontaire peut être qualifiée de dol — avec les conséquences correspondantes, y compris l'annulation de la vente.

Absence de mention dans l'annonce. L'annonce immobilière doit signaler l'exposition aux risques et renvoyer vers Géorisques. L'omission expose aux sanctions applicables aux pratiques commerciales trompeuses lorsque l'annonce émane d'un professionnel.

Conséquence assurantielle. Au-delà du contrat, l'exposition d'un bien à un risque connu et non déclaré peut peser sur la relation avec l'assureur, notamment en zone inondable ou en zone de retrait-gonflement des argiles.

Cas particuliers

Retrait-gonflement des argiles

C'est aujourd'hui le risque le plus répandu du territoire, et le plus coûteux en sinistres : les mouvements du sol argileux fissurent les fondations des maisons individuelles. En zone d'exposition moyenne ou forte, la construction neuve est soumise à des études géotechniques obligatoires. Pour l'existant, l'état des risques signale l'exposition sans imposer de travaux, mais l'information est déterminante pour un acquéreur de maison.

Radon

Seul le potentiel de niveau 3 — le plus élevé — déclenche l'obligation. Le radon est un gaz radioactif naturel issu du sous-sol, particulièrement présent dans les régions granitiques. L'état des risques signale le zonage ; la mesure effective dans le logement relève d'une démarche volontaire, avec des kits de mesure peu coûteux.

Pollution des sols et secteurs d'information sur les sols

Les SIS recensent les terrains où une pollution avérée des sols justifie des précautions particulières en cas de changement d'usage. Leur mention dans l'état des risques est obligatoire. Ils ne se confondent pas avec les anciens sites industriels recensés par ailleurs, qui ne déclenchent pas à eux seuls l'obligation.

Le bruit des aéroports : un document distinct

L'état des nuisances sonores aériennes est une obligation séparée de l'état des risques, souvent confondue avec lui. Elle vise les biens situés dans une zone A, B, C ou D d'un plan d'exposition au bruit d'aérodrome, et s'applique depuis le 1^er juin 2020. Les textes ne lui fixent aucune durée de validité : le document doit refléter le plan en vigueur. Comme l'ERP, le propriétaire peut le remplir lui-même.

Location

L'état des risques est l'un des rares documents exigés à l'identique en vente et en location, avec la même durée de six mois et la même obligation d'actualisation. Il est annexé au bail.